Comunidades de propietarios problemas y soluciones más comunes

¿Problemas con el vecino del tercero? En el presente artículo vamos a ver las comunidades de propietarios y sus problemas y soluciones.

La adquisición de un inmueble en una comunidad de vecinos supone el hecho de varios factores que suelen dan lugar a conflictos vecinales tales como ruidos a deshoras, falta de pago de las cuotas de la comunidad, suciedad, deterioros en el edificio, etc.

¿Dónde acudir en caso de existir un problema vecinal de carácter comunitario?

Cuando nos encontramos ante un conflicto como consecuencia de un descontento en la comunidad de propietarios, lo primero que debemos conocer es la existencia de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, la cual establece los cauces de actuación ante la aparición de problemas entre vecinos que forman conjuntamente una comunidad de propietarios.

La Ley de propiedad Horizontal fue modificada el 1 de marzo de 2019, por el Real Decreto-Ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, contra el cual se presentó el Recurso de inconstitucionalidad nº 2208/2019, y que fue admitido a trámite por providencia el pasado 7 de mayo.

Las comunidades de Propietarios y sus Problemas y Soluciones más comunes

1. Ausencia de pago de cuotas

¿Qué ocurre cuando un propietario deja de pagar las cuotas de la comunidad?

Como punto de partida conviene decir que es obligatorio que cada propietario contribuya, en atención a la cuota de participación previamente fijada, con los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidad que no sean susceptibles de individualización, así como para atender a las obras de conservación, reparación, rehabilitación de la finca y obras de accesibilidad.

Supongamos que nos encontramos ante un caso de rotura de una tubería central del edificio que debe ser reparada. Ante este hecho, en Junta se aprueba una derrama extraordinaria para solventar dicho problema y uno de los vecinos, se niega a contribuir a dicho pago porque el corte del paso de dicha tubería no afecta a su casa ni a su suministro.

El primer paso es tener una actitud asertiva de cara al conflicto. Si el vecino persiste en no querer pagar, lo siguiente, es enviarle un requerimiento de pago, acordado previamente en Junta, mediante un Burofax.

Si tras este requerimiento no hay respuesta positiva por parte del propietario. Entonces es el momento de iniciar una pretensión judicial por procedimiento monitorio aprobada en Junta por mayoría simple, tras previo acuerdo de liquidación de deuda.

La ausencia de pago tras este proceso podrá dar lugar al embargo de vivienda.

2. Problemas por ruidos u otras conductas insalubres

¿Ruidos a horas intempestivas? Pongamos el supuesto en el que un vecino toca el piano a partir de las 6 de la mañana de cada día. ¿Qué se debería hacer en este caso?

El primer paso es dialogar sobre el tema y sugerirle acordar unos horarios para practicar. Si no funciona, partiendo del artículo 7.2º, de la Ley Propiedad Horizontal, hay que acudir al presidente de la comunidad para que le aperciba de cesar inmediatamente dicha actividad antes de iniciar acciones judiciales en su contra.

El inicio de las acciones judiciales mediante acción de cesación, se llevarán a cabo bajo previa autorización de la Junta de Propietarios.

3. El pago de la obras

En este punto es interesante contemplar dos aspectos:

• Las obras necesarias en las zonas comunes.
• Las obras de accesibilidad.

Si de obras necesarias se trata, el artículo 10, de la Ley de Propiedad Horizontal, deja claro que todos los propietarios tienen la obligación de pagarlas en atención a su cuota de participación.

En relación a la accesibilidad, establece el artículo 10.1 de dicha Ley, que son obligatorias y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios. Estas obras podrán incluir: instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior.

4. Las plazas de garaje

¿Es válido el introducir dos vehículos en una misma plaza de garaje? Imaginemos el caso de que tenemos un coche y una moto. Ambos vehículos cogen en la misma plaza sin invadir el espacio de la plaza contigua.

Si nos fijamos en el artículo 9.1, de la Ley de Propiedad horizontal, establece:

"la obligación de respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos”.

En dicho artículo no se menciona la prohibición de poder aparcar el coche y la moto en la misma plaza. Se puede entender que mientras que no sobrepase nuestro espacio privativo, podremos aparcar ambos vehículos.

La propia Jurisprudencia entiende válida la posibilidad de estacionar dos vehículos en la misma plaza siempre que no se superen los límites privativos.

5. La Jurisprudencia sobre las plazas de Garaje

La Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Zaragoza nº 394/2002, en fecha 24 de junio de 2002, especificó que:

“… es evidente que la prohibición impuesta por la Comunidad a los copropietarios de estacionar dos vehículos en una plaza. Pese a gozar la misma de las dimensiones suficientes, entraña una limitación al derecho soberano de propiedad, impuesta sin soporte justificativo alguno, que podría venir sólo determinado por el desarrollo de las actividades relacionadas en el número 2 del Artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (actividades prohibidas en los Estatutos, dañosas para la finca o contrarias a las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas), no siendo el caso, y que contraviene claramente lo específicamente dispuesto en el Artículo 348 del Código Civil”.

“No puede, por otro lado, ampararse dicha limitación en supuestas exigencias derivadas de la seguridad del edificio, o en supuestos usos o costumbres de la Comunidad, por cuanto la licencia de apertura de garaje no establece limitación alguna del número de vehículos a estacionar en el mismo, debiendo, en todo caso, adaptarse la Comunidad a la normativa municipal de incendios aplicable, si entiende que su contenido (vehículos) exige mayores elementos de seguridad, no siendo el proyecto de edificación del garaje instrumento idóneo para determinar el aprovechamiento de las plazas construidas, y, por último, porque la costumbre o uso esgrimido por la Comunidad, evidentemente, no ha sido aceptada por todos los condóminos…”.

6. El Presidente de la Comunidad

Del tenor literal del artículo 13.2º, de la Ley de Propiedad Horizontal, extraemos la siguiente premisa:

“El presidente es nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento es obligatorio, si bien el propietario designado puede solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asisten para ello”.

En definitiva, el presidente va a ser la persona encargada de representar a la comunidad, incluido en juicio durante el plazo de un año desde su elección. No obstante, en caso de conflicto, es posible la convocatoria de una Junta para emprender acciones legales contra el mismo.