La Agencia Tributaria (AEAT) ha puesto en su punto de mira los alquileres que no se declaran en España, y tiene a sus inspectores trabajando en ello. Su objetivo es “pillar” a los propietarios que se dedican a cobrar alquiler en negro.
Su principal aliado es Internet. Gracias a esta herramienta útil, sus investigaciones están siendo de lo más fructíferas.
La cifra de viviendas que se ofrecen en alquiler por Internet en nuestro país va creciendo exponencialmente cada año. Esto no significa que todos estos propietarios no estén declarando en el IRPF los ingresos que reciben por sus alquileres, pero, por si hubiera algún despistado, el fisco ha decidido mandarles una carta de aviso. El mensaje es el siguiente:
"De acuerdo con los datos de que dispone la AEAT usted ha realizado anuncios de alquiler de inmuebles en diferentes medios publicitarios, incluido Internet. Le recordamos que, en caso de haber percibido rentas por alquiler, deben de incluirse en la declaración, así como cualquier tipo de renta por la que deba tributar y no conste en los datos fiscales".
Rastreo y búsqueda del alquiler en negro
Antes, los inspectores realizaban de forma manual un rastreo de las ofertas de alquileres existentes en internet, desde plataformas de intermediación a inmobiliarias, pasando por plataformas de anuncios. Lo hacían caso a caso porque no existía ningún sistema que analizara toda la información a nivel global.
Pero en los últimos años, la AEAT ha desarrollado sus propias herramientas informáticas para ordenar y sistematizar la información de internet. De esta manera, los funcionarios pueden realizar las comprobaciones relativas a los alquileres y acceder a esos avisos fiscales que se envían previos a la campaña de la Renta.
Otras técnicas curiosas
Los inspectores utilizan todo tipo de estrategias para detectar a los defraudadores. Las visitas presenciales en el propio domicilio es una de las prácticas más antiguas. Evitando publicitar el inmueble en portales como Idealista o Fotocasa no te deja fuera del alcance de Hacienda.
Los funcionarios de la Agencia Tributaria no dudan en acudir cualquier día en persona para hablar con el portero, los vecinos o los propios residentes del piso investigado. Su principal objetivo es averiguar si se está alquilando en negro. Las respuestas de las personas con las que se encuentren en el domicilio después las cruzarán con la información declarada por el contribuyente. También por los terceros en relación con ese contribuyente, como sus inquilinos. De este modo podrán confirmar sus sospechas.
Las inmobiliarias entran en juego
A los inmuebles vacacionales pueden ir una o varias veces con la finalidad de obtener datos concretos del posible arrendamiento (titulares, inquilinos, contratos, medios de pago, entre otros). Así están creando una base de datos concreta de inmuebles turísticos.
Pero los inspectores también acuden a las inmobiliarias. Los funcionarios realizan estos controles in situ acompañados de personal informático especializado (Unidades de Auditoria Informática). Al tratarse de información en soporte informático, facilita el tratamiento del mismo. Hace posible el contraste con los datos fiscales declarados por los titulares de los inmuebles.
Con este plan de visitas los agentes no sólo han destapado cobrar alquiler en negro, también han pillado a contribuyentes que se estaban aplicando beneficios fiscales que no les correspondían. La deducción por inversión en vivienda habitual es una de ellas.
Cobrar alquiler en negro NO es la mejor opción
Además, el ahorro puede ser aún mayor para el propietario. A la renta obtenida anualmente por haber alquilado su piso debe de haberle restado previamente los gastos derivados de ese alquiler, como el IBI, la comunidad o si ha pintado la vivienda.
- Los intereses de hipotecas, si los hubiera, o cualquier otro tipo de créditos que se paguen por la compra de la vivienda o de los bienes alquilados con ella.
- Los gastos de conservación y reparación.
- Estos dos tipos de gastos anteriores tienen la limitación de que no pueden exceder del importe de ingresos que han generado, aunque pueden deducirse los excesos en los 4 años siguientes. Son gastos deducibles:
- Tributos y recargos no estatales (IBI, Tasa de Basuras, ect.)
- Los gastos de formalización del arrendamiento y de defensa jurídica.
- Los contratos de seguro de la vivienda.
- Las cantidades destinadas a servicios o suministros (luz, agua, gas, teléfono). Siempre que sean abonados por el arrendador.
- Los pagos por servicios profesionales como Administración, Portería, etc.
- Los saldos de dudoso cobro cuando el deudor se encuentre en concurso de acreedores o bien hayan transcurrido 6 meses desde el vencimiento de la deuda y no se haya renegociado
- La amortización de la vivienda.
- El importe que se destine a la amortización del mobiliario y enseres arrendados junto con la vivienda.
Aunque no hay que adjuntarlos en la declaración, es conveniente guardar las facturas que justifican estos gastos por si Hacienda los solicita.
Estos gastos suelen suponer alrededor de un 20% de lo que el inquilino le paga al propietario.
Sanciones por cobrar el alquiler en negro
La correspondiente multa por cobrar el alquiler en negro de Hacienda. Por otro lado se le quitará al dueño del piso el derecho a acogerse a la reducción del 60% en el futuro.
Ejemplo de cómo alquilar un inmueble correctamente
Por ejemplo, si el dueño de un piso ha recibido 10.000 euros anuales por su alquiler, debería restarle unos 1.500 euros en gastos aproximadamente, y a los 8.500 euros que quedan, aplicarle la reducción del 60%. Por tanto, sólo tendría que aplicar su marginal del IRPF a 3.400 euros.
Con un tipo del 25%, la cuantía sería muy parecida a la que tendrían que pagar por una imputación de renta inmobiliaria, que es lo que tributaría por tener ese piso supuestamente vacío. A la hora de hacer la declaración de la renta, los contribuyentes tienen que tributar por todas la viviendas en propiedad y a las que no suponen su residencia habitual ni están alquiladas (no generan rendimientos del capital inmobiliario) se les aplica una imputación de renta inmobiliaria.
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