¿Cuáles son requisitos para poder contratar una hipoteca inversa?

La hipoteca inversa está tomando una gran relevancia en los últimos años. También es conocida como hipoteca reversa o hipoteca revertida y consiste en un producto financiero destinado a convertir en una renta mensual el valor de una vivienda.

Es un préstamo hipotecario en el que la entidad bancaria o aseguradora abona una renta mensual o pago único a cambio de unos intereses anuales que se van sumando a las cantidades abonadas. La renta percibida dependerá principalmente de dos factores, que serán el valor de la vivienda y la edad del solicitante del producto financiero.

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¿Cuáles son requisitos para poder contratar una hipoteca inversa?

La Ley 41/2007 de regulación del mercado hipotecario es la que establece las condiciones necesarias para contratar este productor en su disposición adicional primera.

Para poder contratar este producto, uno de los requisitos a cumplir es que el cliente sea mayor de 65 años, aunque puede variar dependiendo de la entidad en la que se negocie y las condiciones particulares del solicitante.

Además de la edad es necesario que seamos titulares de una vivienda en propiedad. Es preferible que sea nuestra residencia habitual porque así podremos disfrutar de la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Sobre segundas residencias, también se puede hacer este producto, pero ya no estaría exento de este impuesto.

También se puede suscribir por más de un titular de la vivienda, por ejemplo, por un matrimonio.

 Una particularidad muy importante de este producto es que nunca se perderá ni la propiedad, ni el uso y ni el disfrute de la vivienda.

Otra característica relevante es que el capital recibido más los intereses no podrá ser exigido antes del fallecimiento del titular.

Y por supuesto, se debe contar con una tasación oficial regulada por la Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario.

¿Qué tipos de hipotecas inversas existen?

Actualmente en el mercado existen tres modalidades de hipotecas inversas:

1. Hipoteca inversa vitalicia. Actúa como un seguro de renta vitalicia. En estos casos el cliente percibirá una renta mensual vitalicia que en cualquier caso será menor a la renta temporal porque las entidades quieren asegurarse de no repartir una renta superior al valor de la vivienda, por lo que varía de un caso a otro atendiendo a la edad y el valor de la propiedad.
2. La hipoteca inversa temporal. En la que se percibe una renta durante un periodo de tiempo estipulado. La suma de estas rentas tiene como tope el valor total de la vivienda. Una vez cubierto el valor de la vivienda no se perdería el uso de esta, pero se dejarían de percibir renta. Dependiendo del valor de la propiedad, la edad del suscriptor y el periodo pactado variará el valor de la renta, aunque al estar limitada por el valor total de la vivienda suele ser más ventajosa que la vitalicia para edades más avanzadas.
3. Y, por último, está la hipoteca inversa de disposición única en la que se percibirá una cantidad única basada en el valor de tasación de la vivienda.

¿Cómo se puede cancelar una hipoteca inversa?

Las hipotecas inversas pueden ser canceladas en cualquier momento y la mayoría de las entidades no cuentan con comisiones al respecto. En el momento de la cancelación, el importe adeudado corresponderá no solo a las cantidades percibidas, sino que tendremos que contar con los gastos iniciales abonados por nuestra entidad más los intereses generados hasta el momento de la cancelación.

Una vez fallecidos los titulares de la hipoteca, los herederos serán los responsables del pago de esa deuda acumulada devolviendo el dinero prestado.

Y se pueden producir varios escenarios y posibilidades, porque los herederos recibirán tanto la propiedad de la vivienda como la deuda que tiene anexa por el dinero que recibió el que era su titular. Por tanto, los herederos deberán decidir entre tres opciones principales:

1. Realizar una nueva hipoteca para cubrir la deuda, pudiendo por ejemplo alquilarla para costear el pago de las cuotas.
2. Pagar la deuda y quedarse con la vivienda.
3. Vender la casa para pagar la deuda, y en caso de existir beneficio quedarse con la diferencia.

¿Pero cuál sería realmente el beneficio que reportan las hipotecas inversas?

Según recoge el II Barómetro de Hipotecas elaborado por ASUFIN (Asociación de Usuarios Financieros), "Si tenemos en cuenta la esperanza de vida media (83,3 años en España) en esos 13,3 años, el beneficiario recibiría como máximo apenas el 18,4% del valor de la vivienda (17,6% en el mínimo)".

Es cierto que, si el beneficiario viviera más, la rentabilidad podría llegar hasta el 30%-35% del valor de la vivienda, pero no generando nunca deudas que sobrepasen el 60% del valor de la misma.

Como ejemplo tendríamos que una persona de 70 años con una vivienda valorada en 270.00 euros, podría obtener una renta de 300 euros mensuales por esta vía de la hipoteca inversa. Esto puede suponer un buen desahogo para pensiones muy ajustadas.