Opción de compra
Una opción de compra es un derecho contractual que confiere a su titular la posibilidad de adquirir un bien determinado en una fecha futura. En el contexto inmobiliario, este tipo de acuerdos es particularmente útil, ya que brinda tanto a arrendatarios como a propietarios una flexibilidad y una seguridad financiera que de otra manera no tendrían.
El contrato de opción de compra es un negocio jurídico atípico, es decir, que no tiene regulación expresa en nuestro Código Civil. Legalmente, se sustenta sobre la libre autonomía de la voluntad de las partes contratantes (artículo 1255 del Código Civil). Sobre esa base ha sido desarrollado y configurado por nuestra jurisprudencia.
La opción de compra es un acuerdo preliminar, con carácter unilateral, por el que una parte otorga a la otra la facultad de decidir si se celebrará o no el contrato de compraventa principal, el cual debe concretarse dentro de un plazo específico y bajo ciertas condiciones.
Es habitual que la opción de compra se acompañe del pago de una prima por parte del optante o futuro comprador. Esta prima se entrega al cedente o futuro vendedor y funciona como una reserva del derecho de compraventa.
Contrato de arrendamiento y opción de compra
Es frecuente incorporar la opción de compra dentro de un contrato de arrendamiento. Este tipo de contrato combina un alquiler tradicional con una cláusula adicional que otorga al arrendatario el derecho de comprar la propiedad arrendada al finalizar el período de arrendamiento o en cualquier otro momento estipulado en el contrato.
La opción de compra es una herramienta que se emplea mucho en la práctica del mercado inmobiliario y puede ser muy interesante incorporarla en el contrato de alquiler. Resulta especialmente beneficioso en mercados inmobiliarios volátiles, donde los precios pueden cambiar drásticamente en cortos períodos.
Desde la perspectiva del propietario, la opción de compra es atractiva porque puede atraer a inquilinos serios y comprometidos, que ven el alquiler como un paso hacia la propiedad. Esto puede reducir la rotación de inquilinos y proporcionar una fuente constante de ingresos. Además, si el arrendatario decide no ejercer la opción, el propietario se queda con el precio de la opción o prima, que actúa como una compensación por ofrecer este derecho.
La obligación principal del cedente es que queda obligado a mantener la oferta de venta durante el plazo acordado. No sólo no podrá retirar la oferta, sino que, además, no podrá disponer del bien ofrecido.
Dentro de ese periodo el optante puede ejercitar su derecho de opción de compra, quedando extinguida o consumada. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe notificar formalmente al propietario que desea comprar. Esta notificación convierte la opción de compra en una obligación legal de compraventa, obligando a ambas partes a cumplir con los términos acordados. Por tanto, una vez se hace uso del derecho de opción de compra es el momento de celebrar el contrato de compraventa.
Elementos esenciales de la opción de compra
Para que la opción de compra tenga efecto jurídico y se pueda materializar la compraventa, es fundamental que se especifiquen claramente dos elementos: por un lado, la determinación de la cosa objeto de compraventa (generalmente un inmueble); por otro lado, el precio pactado.
Existen varias maneras de estructurar el precio en una opción de compra, dependiendo de las necesidades y negociaciones de las partes involucradas. Lo más habitual es la fijación de un precio fijo. Esto proporciona certeza y previsibilidad tanto para el arrendatario como para el propietario. Para el arrendatario, esto significa que tiene la seguridad de que podrá adquirir la propiedad por una suma determinada, incluso si los precios del mercado aumentan considerablemente durante el período del contrato. Para el propietario, un precio fijo asegura que recibirá una cantidad establecida, protegiéndolo contra posibles caídas en el valor de la propiedad.
La opción de compra no necesariamente debe fijar un precio fijo, pero sí debe dejar claramente estipulado, la forma en que se determinará el precio de la compraventa. A continuación, destacamos otras formas de fijar el precio:
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Precio variable o indexado: El precio se ajusta según ciertos parámetros, como la inflación o los valores de mercado inmobiliario en el momento de ejercer la opción, equilibrando el riesgo entre las partes.
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Precio a valor de mercado: El precio se determina según el valor de mercado de la propiedad en el momento de ejercer la opción, basado en una tasación independiente, lo que puede beneficiar al vendedor en un mercado ascendente.
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Precio pactado con descuento: Un porcentaje del valor de mercado futuro, ofreciendo un incentivo económico para el comprador y protegiendo al vendedor.
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Precio escalonado: Diferentes precios según el momento en que se ejerza la opción, incentivando al comprador a ejercerla antes.
Por su puesto, también es posible combinar distintos métodos como, por ejemplo, un precio base fijo ajustado por inflación, esto proporciona flexibilidad y permite reflejar las expectativas de las partes de forma más adecuada.